Le statut de loueur en meublé

Afin d'être éligible au statut en Meublé Professionnel au titre de l'impôt sur le revenu, trois critères à satisfaire sont cumulatifs depuis le 1er janvier 2009, à savoir :

• être inscrit au Registre du Commerce,
• percevoir de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC par an,
• que les recettes tirées de cette activité soient supérieures aux revenus imposables du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'art. 79 du CGI (y compris les pensions de retraite, les rentes viagères...), des BNC, BA, BIC (hors LMP) et revenus de gérance majoritaire (art. 62 du CGI).

Si tant est que ces trois critères soient satisfaits, les avantages, au titre de l'impôt sur le revenu, liés à ce dispositif restent inchangés :

• un report du déficit d'exploitation sur les autres revenus sans limitation,
• une exonération des plus values sous certaines conditions au-delà de cinq années d'exploitation.
Il est à noter que les critères d'éligibilité au titre de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune restent inchangés (pour mémoire et de façon simplifiée, il faut remplacer pour la 3ème condition "recettes" par "revenus" et "revenus imposables" par "revenus professionnels du foyer fiscal").
Dans ce cas, le contribuable bénéficie toujours :

• de l'exonération d'ISF si ce sont les seuls revenus professionnels,
• de l'abattement de 75 % de la masse taxable aux droits de donation ou succession s'il existe un engagement de conservation de l'activité pendant 4 ans et une exploitation pendant les trois années qui suivent l'événement,
• du report possible pendant 5 ans puis du fractionnement pendant 10 ans des droits de transmission à titre gratuit liés à la taxation de ce bien à un taux d'intérêt correspondant au tiers du taux légal soit 1,33 % par an, sachant qu'ils sont déductibles des bénéfices futurs.
• et enfin d'un régime de récupération de TVA très favorable, indépendamment des éléments ci-dessus, sous réserves de satisfaire des conditions de fonctionnement (fourniture de linge, accueil, petits déjeuners et ménage).

Concrètement une personne en activité, investissant à crédit, 600 000 € générant 24 000 € de revenus annuels, aura le statut de LMNP et stockera l'intégralité de ses amortissements jusqu'à la fin du remboursement de l'emprunt.

Au moment de sa retraite, elle s'inscrira au Registre du Commerce, aura des revenus défiscalisés par l'imputation des amortissements, pourra bénéficier de l'exonération ISF et des mesures facilitant la transmission à titre gratuit des PME répondant aux normes européennes.

Dans ce cadre il faut donc prévoir l'investissement non comme une solution d'optimisation fiscale immédiate mais différée.

L'article 199 sexvecies du CGI permet, pour les personnes investissant dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle, signant un bail commercial avec une société de gestion avec services (résidences avec services pour étudiants, résidences de tourisme classées et établissements d'accueil des personnes âgées et/ou handicapées) et prenant un engagement de location de 9 ans, de bénéficier, comme pour la loi Scellier, d'une réduction d'impôt de 25 % limitée à un investissement de 300 000 € , soit 75 000 € répartis à raison de 1/9ème par année.

Cette mesure concerne les investissements effectués en 2009 et 2010, la réduction d'impôt n'étant plus que de 20% pour ceux initiés en 2011 et 2012.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Lorsque le ou les logements sont détenus en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.

La contrepartie de cette réduction d'impôt concerne les amortissements qui ne seront imputés qu'à hauteur de la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d'impôt.

Par exemple, un investissement de 500 000 € donnera lieu à une réduction d'impôt de 75 000 € étalée sur 9 ans mais les amortissements ne pourront être imputés que sur les 200 000 € excédentaires.

Opter pour l'avantage fiscal Scellier exclut donc toute possibilité d'amortissement.

Pourquoi ne pas scinder cet investissement deux années consécutives qui permettrait ainsi de faire le "plein" fiscal ?

Le choix entre les deux dispositifs (réduction d'impôt Scellier ou amortissement) se fera au moment de la première déclaration des revenus provenant de ces investissements.

Outre la réduction d'impôt apportée par la loi Scellier, l'investissement en meublé présente les avantages suivants :

• récupération de la TVA,
• loyers garantis par bail de 9 ans minimum,
• pas de plafonnement des loyers en fonction des zones géographiques,
• l'avantage fiscal ne se limite pas à un montant maximum de réduction d'impôt de 75 000 € (amortissement au-delà de 300 000 € ),
• possibilité de diversifier ses investissements sur différentes activités.

Dans une recherche de revenus complémentaires à terme, nous pouvons maintenant comparer trois modes
d'investissement :

1- Acquisition d'immobilier meublé bénéficiant de la réduction d'impôt Scellier,
2- Acquisition d'immobilier nu bénéficiant de la réduction d'impôt Scellier,
3- Acquisition d'immobilier meublé sans opter pour la réduction d'impôt Scellier.

Acquisition d'immobilier meublé pour 358 800 € TTC (générant un loyer garanti de 4,5 % net) à l'aide d'un crédit amortissable sur 15 ans (taux de 5,5 % assurance comprise).

Le financement porte sur l'immobilier et le mobilier HT plus les frais d'acquisition soit 320 000 (TVA récupérée de 58 800 € ).

On peut présenter le budget global de cette acquisition sur 15 ans de la façon suivante :

*correspondant à une revalorisation de 3% par an.

Le coût réel ressort à 194 730 € pour un immobilier de 300 000 € HT (augmenté de la TVA acquise au 15/20ème soit
344 100 € ) : différentiel de 149 370 € .

Acquisition d'immobilier nu pour 300 000 € TTC en Scellier (générant un loyer de 5 % brut estimé) à l'aide d'un crédit amortissable sur 15 ans (taux de 5,5 % assurance comprise).

Le financement porte sur l'immobilier TTC plus les frais d'acquisition soit 320 000 €.

On peut présenter le budget global de cette acquisition sur 15 ans de la façon suivante :

*correspondant à une revalorisation de 3 % par an.

Le coût réel ressort à 197 620 € pour un immobilier de 300 000 € TTC : différentiel de 102 380 € .

La différence en faveur de l'acquisition d'immobilier meublé bénéficiant de la réduction d'impôt Scellier est donc de :
149 370 € - 102 380 € = 46 990 €.

Acquisition d'immobilier meublé pour 358 800 € TTC (générant un loyer garanti de 4,5 % net) à l'aide d'un crédit amortissable sur 15 ans (taux de 5,5 % assurance comprise).

Le financement porte sur l'immobilier et le mobilier HT plus les frais d'acquisition soit 320 000€ (TVA récupérée de
58 800 € ).

Enfin on opte pour l'amortissement et non pour la réduction d'impôt Scellier.

On peut présenter le budget global de cette acquisition sur 15 ans de la façon suivante :

*correspondant à une revalorisation de 3 % par an.

Le coût réel ressort à 219 870 € pour un immobilier de 300 000 € HT (augmenté de la TVA acquise au 15/20ème soit
344 100 € ) : différentiel de 124 230 €.

La différence en faveur de l'acquisition d'immobilier meublé sans opter pour la réduction d'impôt Scellier est donc de
- 25 140 € avec le 1er mode d'acquisition et de 21 850 € avec le second mode d'acquisition.

Il est à noter que dans ce cas l'investisseur aura stocké pour 20 155 € d'amortissements écartés. Il continuera à amortir sur les 15 années suivantes pour un montant total de 120 185 € soit un total de 140 440 € qui viendront diminuer d'autant la pression fiscale et sociale sur les loyers perçus.

Ainsi, en trésorerie, l'acquisition d'immobilier meublé bénéficiant de la réduction d'impôt Scellier est la plus favorable pendant la période de financement.

Toutefois, si le but recherché est d'obtenir au terme de ce financement des revenus complémentaires défiscalisés, il est évident que, par le jeu des amortissements écartés et imputés, l'acquisition d'immobilier meublé sans opter pour la réduction d'impôt Scellier reste la solution la mieux adaptée.

En conclusion, il est opportun de connaître et de définir parfaitement les objectifs de l'investisseur et de ne pas se précipiter sur le miroir aux alouettes que peut représenter un avantage fiscal immédiat.

Par la loi n° 2009-61 du 16 janvier 2009 publiée au Journal Officiel le 18 janvier 2009, l’ordonnance du 4 Juillet 2005 portant réforme de la filiation a été ratifiée.
Ce texte de loi rend définitive la réforme de la filiation. Elle concrétise, modifie ou abroge diverses dispositions de cette ordonnance.

Le principe consacré par l’ordonnance de 2005 et concrétisé par la loi du 16 janvier 2009 est l’égalité entre tous les enfants, qu’ils soient nés de couples mariés ou non.

De même, il y a une égalité entre toutes les mères qu’elles soient mariées ou non. Avant l’ordonnance de 2005, les mères qui n’étaient pas mariées devaient reconnaître officiellement leur enfant pour établir la maternité. Avec l’ordonnance de 2005 et désormais la ratification de cette dernière, le principe de l’égalité entre toutes les mères est définitivement concrétisé; désormais, la désignation de la mère dans l’acte de naissance suffit à établir la maternité.

Une discrimination juridique parentale disparaît.

En effet jusqu’à présent, seule la recherche en paternité était possible dans le cas d’un accouchement « sous X ». Désormais la possibilité d’effectuer une recherche en maternité pour un enfant né « sous X » devient possible. Il faut toutefois temporiser cette évolution. Il s’agit ici de se conformer avec une règlementation européenne, sans pour autant toucher au secret de l’accouchement « sous X ».
Cette action en recherche de maternité ne sera plus forcément vouée à l’échec par une fin de non recevoir, mais elle aura vraisemblablement du mal à aboutir si la mère décide de maintenir le secret sur son accouchement.

La loi du 16 janvier 2009 vient simplifier les procédures d’établissement et de contestation de paternité.

Concernant l’établissement de la paternité, les dispositions ont été remaniées. En effet lorsque l’acte de naissance ne désigne pas le mari en qualité de père, la présomption de sa paternité est écartée ; de plus si un divorce ou une séparation de corps est demandée et que l’enfant est né hors délai légal de conception, la présomption de paternité est également écartée. Tout ceci se trouve désormais au sein du même article.
Concernant la contestation de paternité, la filiation établie par la possession d’état, et constatée par un acte de notoriété peut être contestée par toute personne ayant un intérêt en rapportant la preuve contraire non plus dans un délai de 5 ans comme le précisait l’ordonnance de 2005 mais dans un délai de 10 ans avec la nouvelle loi du 16 janvier 2009.

L’action à fins de subsides est désormais ouverte non plus pendant les deux ans suivant la majorité de l’enfant, mais pendant les dix ans suivant cette date (article 342 nouveau du Code Civil).
Cette modification répond à l’évidence à un souci d’harmonisation puisque par principe, l’enfant a dix ans après sa majorité pour exercer toutes les actions concernant sa filiation.

L’article 311-23 du Code Civil relatif au nom de l’enfant a également été modifié et l’article 20, II, 5, de l’ordonnance de 2005, a été abrogé.
En effet, selon cette ordonnance, les enfants nés avant le 1er janvier 2005 et déclarés à l’état civil sous le nom de leur mère, puis ensuite reconnus par leur père, ne pouvaient plus porter le nom de ce dernier. Il ne restait plus pour eux que la voie du changement administratif de nom.
Il résulte de la loi du 16 janvier 2009, que la déclaration de changement de nom prévue à l’article 311-23 alinéa 2 du Code Civil est désormais ouverte aux parents d’enfants mineurs nés avant le 1er janvier 2005, selon les conditions prévues par le texte.

La déclaration de changement de nom est recevable lorsque le double lien de filiation a été établi de manière différé et que l’un d’eux l’a été postérieurement à la déclaration de naissance.

Sont donc exclus de ce dispositif les enfants dont le double lien de filiation a été établi à la date de la déclaration de naissance ou ceux reconnus conjointement après leur naissance.

De plus l’enfant doit être mineur le jour de la déclaration conjointe des parents devant l’officier d’état civil. Néanmoins le consentement de l’enfant est nécessaire lorsque ce dernier a treize ans révolu. Ce consentement doit être personnel et requis par écrit ou recueilli par l’officier d’état civil.

Cette déclaration peut être effectuée pendant toute la minorité de l’enfant.

Le choix des parents est libre concernant la substitution de nom ou l’adjonction dans un ordre librement choisi.

Cependant, en présence d’une fratrie, le choix n’est pas libre s’il a déjà été fait application de ce principe à un autre enfant. La déclaration n’est alors valable que si elle a pour but de donner à l’enfant le nom déjà dévolu ou choisi.

Barème ISF 2009

L’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF, taxant le patrimoine des particuliers, est dû par ceux dont le patrimoine imposable excède un seuil d’imposition fixé, pour 2009, à 790 000 €.

Les conditions d’assujettissement à l’ISF s’apprécient, tant pour la situation du contribuable lui-même que pour la consistance et la valeur de son patrimoine, au 1er janvier de chaque année et sa déclaration doit être déposée au plus tard le 15 juin, accompagnée du paiement immédiat de l’impôt.

L’établissement de cette déclaration peut permettre de détecter un certain nombre d’informations patrimoniales pouvant nécessiter une intervention approfondie.